Ingresos disminuyeron: ocupación del Parque Empresarial del Pacífico no llegó ni al 50% al cierre del año pasado
Solo tenían cinco inquilinos en un complejo que les costó más de $70 millones.
El Parque Empresarial del Pacífico (PEP) no alcanzó ni el 50% de ocupación y reportó disminución en sus ingresos al cierre del año pasado, según el IV Informe Trimestral de Fondos de Inversión ofrecido a los miembros de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI).
El estudio evaluó el desempeño del centro operativo desde el 1 de octubre hasta el 31 de diciembre del 2023 y evidenció el bajo desempeño que tuvo este cuestionado centro de operaciones comerciales ubicado en Caldera, Esparza, por el cual la SAFI pagó más de $70 millones a una sociedad anónima ligada con el exdiputado Humberto Vargas Corrales.
En el documento presentado a los socios el pasado 22 de enero, se detalla que el parque solo tenía cinco inquilinos, por lo que más de la mitad de la estructura estaba desocupada.
"El Parque Empresarial del Pacífico mantiene su operación con normalidad y actualmente cuenta con 5 inquilinos con amplia trayectoria empresarial y con potencial para seguir expandiendo sus negocios y operaciones en el activo inmobiliario antes mencionado. El Parque mantiene un nivel del 49,74% de ocupación", detalla el informe.
El análisis expone que para poder colocar más alquileres, estaban negociando bodegas secas para ser ocupadas por una empresa del sector automotriz que sería destinada al almacenamiento de vehículos, sin embargo, esta no se había culminado al reporte de enero.
Otro de los planes de la administración del parque era ofrecer a un cliente de la industria cárnica una de las estructuras con cuartos fríos, pero indicaron que "para poder cerrar satisfactoriamente esta negociación, aún se deben realizar inversiones en los cuartos para transformar algunos de refrigerado a congelado".
Sobre los ingresos se documentó un decrecimiento, el cual justificaron con una disputa legal que tienen un cliente, misma que aún sigue en proceso.
"Al cierre del cuarto trimestre de 2023 los ingresos presentaron una disminución, lo anterior debido al traslado a cuentas de orden de un inquilino del sector automotriz con el cual se ha realizado el proceso administrativo respectivo y se ha iniciado el proceso legal correspondiente, de igual forma se mantienen las gestiones de cobro en paralelo con el proceso indicado. Por otro lado, como parte de la gestión, se han mantenido los esfuerzos de colocación durante todo el 2023, por lo que con corte al 31 de diciembre se colocaron 8,404 m², de áreas que se encontraban desocupadas, lo cual representan nuevos ingresos para el fondo alrededor de USD$49.216,68 mensuales", señalaron.
Finalmente reportaron que la mayoría de gastos se enfocaron en temas financieros, mantenimiento y comisión de administración.
Tomada del IV Informe Trimestral de Fondos de Inversión
Nadie quiso comprar inmueble
El documento informa que el Contrato del Fideicomiso de Garantía, usado para respaldar la deuda del garante de rentas del Proyecto Parque Empresarial del Pacífico, tenían como respaldo un complejo inmobiliario en Heredia, el cual intentaron vender mediante tres procesos de remate, no obstante no recibieron ninguna oferta.
Por ese motivo, "los fondos de inversión acreedores, se adjudicaron el patrimonio fideicometido por el monto de la base para el tercer remate, por un monto de $7.780.833,75" a favor de los fondos por medio de un endoso de la sociedad Inversiones Beemuk S.A., correspondiendo un 93,77% a BCR Fondo de Inversión Inmobiliario
"(…) una vez endosadas las acciones a favor del fondo y contándose ahora sí con la legitimación suficiente, se han entablado negociaciones con la parte acreedora dentro del Fideicomiso de garantía 3-101-791044-Kumita Limitada – Escrow & Trust Advisors – Dos mil veintiuno, sobre los términos de liquidación y disolución de la sociedad Beemuk S.A.", agregaron.
En vista de lo sucedido, la administración de BCR SAFI ofreció establecer un plan de pagos de la deuda considerada en el Fideicomiso de Garantía a favor del Fondo de Inversión Inmobiliario y Fondo de Inversión Inmobiliario del Comercio e Industria, "además de realizar las gestiones suficientes y necesarias para que este activo quede libre de todo gravamen y los fondos antes mencionados cuenten con una garantía en mejores condiciones y búsqueda de velar por la integridad e intereses de los inversionistas".
Investigado por la Fiscalía
El BCR SAFI es administrador del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR y desde el 2022 está envuelto en cuestionamientos por un supuesto sobrepago para adquirir el PEP.
Según la información expuesta a los socios del fondo, al 30 de junio del 2022, dicho parque empresarial tuvo un costo total de $70.854.273; el costo por mejoras fue de $225.302, la minusvalía acumulada es de $1.782.355.
Según la última valoración del inmueble recibida por la Superintendencia General de Valores (Sugeval) tasa la propiedad en $69,4 millones.
No obstante un avalúo hecho por la empresa Constructora Costarricense S.A. (Cocosa) dirigido a los inversionistas de la SAFI en junio del 2019, determinó que el valor del proyecto apenas alcanzaba un valor de $27 millones, es decir, menos de la mitad de lo que pagó el Fondo de Inversión a la sociedad que vendió el inmueble.
El 30 de junio del 2022, CRHoy.com dio a conocer que la Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción, investiga bajo expediente 21-000209-1218-PE, la compra de la estructura en precio irregular por parte del BCR SAFI del PEP, a la sociedad anónima 3-101-764316, de la cual el exlegislador Humberto Vargas Corrales del Partido Unidad Social Cristiana (PUSC) era su accionista mayoritario.
El 19 de agosto del 2022, CRHoy.com informó que el Parque disminuyó su valor en más de $1.7 millones, según los estados financieros no auditados disponibles en la institución financiera.
Al cuestionarle la disminución al BCR SAFI, respondieron que estas valoraciones, se toman en cuenta las condiciones vigentes en el mercado que pueden tener un efecto en el resultado y que son circunstanciales, "como por ejemplo aspectos macroeconómicos como la pandemia del COVID-19 y su impacto en todos los sectores económicos o el ajuste que se ha tenido en el tipo de cambio, que llevó a ajustar dicha valoración en un 0,72% del valor total del activo", señalaron.