BCR SAFI pagó sobreprecios por inmuebles que horas antes habían sido comprados por menos

La Oficina de Investigaciones del Banco de Costa Rica (BCR) advirtió a la Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción (FAPTA) que los análisis efectuados sobre el presunto sobreprecio de $92 millones, pagado por la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI) en la compra de 10 inmuebles, apuntan a la existencia de posibles delitos.

Esa dependencia realizó una serie de pesquisas luego de que se denunciaran posibles anomalías en la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP), ubicado en Caldera de Esparza Puntarenas.

El Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado (FIIND) del BCR SAFI pagó en 2020 unos $70 millones por el PEP. La compra se hizo a una sociedad ligada con el exdiputado Humberto Vargas Corrales, del Partido Unidad Social Cristiana (PUSC, 2014-2018), pero el costo real de esa propiedad sería mucho menor. Según estimaciones de la Oficina de Investigaciones del BCR, obtenidas a través de peritos expertos, el inmueble se habría comprado con un sobreprecio de $54 millones.

A partir de este caso, investigado por la FAPTA, los investigadores del BCR analizaron la compra de otros 9 inmuebles en los que el BCR SAFI también habría pagado sobreprecios. Algunas de esas propiedades estuvieron relacionadas al grupo de interés económico vinculado con el exdiputado Vargas.

Las compras de los inmuebles estudiados se concretaron a partir de 2017. Para establecer los posibles sobreprecios se verificaron escrituras y folios públicos en el Registro Nacional, consultas sobre arrendamientos, poderes legales, entre otros insumos.

Cada análisis hecho sobre las propiedades en cuestión fue remitido a la FAPTA para esclarecer la posible existencia de delitos y la eventual apertura de causas penales.

Los inmuebles bajo la lupa se ubican en sitios como Guadalupe, Santa Ana, La Uruca, Ciudad Colón, Pavas y el PEP.  

"El objetivo es determinar elementos de prueba constatados para un mejor resolver dentro de alguna responsabilidad encuadrada en el campo de la culpa, dolo, negligencia o impericia en las personas trabajadoras del BCR participantes en el proceso. Con énfasis especial en que dicha actuación pusiera en riesgo la institución, clientes o compañeros, o incluso de orden judicial por sustracción, simulación o cualquier otro indicio corrupto, además del hecho que, bajo argumentos reiterativos, de orden tal y como lo presentaremos pareciera que estamos ante un hecho punible", detalla el documento Exp 001-024, con fecha del 4 de julio de 2024, referente a la compra de un inmueble en Guadalupe (conocido como CE Guadalupe).

Diferencias millonarias

Las investigaciones detallan que las sociedades ligadas al exdiputado habrían comprado las propiedades en montos mucho más bajos de los que luego fueron vendidas al BCR SAFI. Por ejemplo, en el caso del CE Guadalupe, compuesto por 3 inmuebles, la compra por parte del grupo de interés económico ligado a Vargas habría rondado los $1.314.214,56 y el valor de compra del BCR SAFI habría rondado los $12 millones. Es decir, una diferencia superior a los $10,6 millones. La adquisición se hizo el 17 de julio de 2017.

"Este activo se tiene registrado como la primera operación de compraventa entre el grupo de interés económico de Vargas y BCR SAFI, y de aquí en adelante se observará un patrón de actuaciones en los que el primero adquiere propiedades y en un corto plazo, en ocasiones de menos de 24 horas, las vende a BCR SAFI por un precio considerablemente mayor, demostrando una grave impericia y negligencia por parte de BCR SAFI en detrimento de los intereses de los inversionistas, mismos a los que debe su fidelidad", apunta el documento Exp.01-2024, elaborado por la Oficina de Investigaciones del BCR.

El comité de inversión del BCR SAFI para el momento de la compra estaba conformado por: Andrés Víquez Lizano (representante de Banca Mayorista del BCR), Leonardo Acuña Alvarado (subgerente de finanzas y riesgos del BCR, hoy fallecido), Douglas Soto Leitón (gerente BCR Corredora de Seguros y actual gerente general del banco), Freddy Morera Zumbado (gerente de análisis de crédito del BCR), Zacarías Esquivel Cruz (miembro externo) y Jorge Ramírez Guerrero (miembro externo).

Además del sobreprecio que se habría pagado por los inmuebles, los inversionistas se verían perjudicados por estas 10 situaciones:

1. Impuestos municipales basados en el sobreprecio de los inmuebles.
2. Comisiones a BCR SAFI sobre el valor en libros (valor de compra) en lugar de pagar comisiones sobre el valor real de los inmuebles.
3. Pago de intereses y comisiones por desembolso de línea de crédito que se utilizó para fondear la compra y el pago del sobreprecio.
4. Por intermedio de BCR Corredora de Seguros se sobreaseguraron los inmuebles, esto es, se pagó por un valor superior al interés asegurable.
5. Los peritos que realizan la valoración física, que se repiten a lo largo de las compras al grupo de interés económico de Vargas, indican utilizar el método de valoración de valor neto de reposición para terrenos y construcciones. Reciben la información de BCR SAFI y no realizan un estudio registral propio e independiente, que les hubiera permitido contar y reseñar los valores de adquisición de los inmuebles, así como los movimientos que hayan tenido.
6. Peritos observaron las edificaciones en construcción, lo cual contradice la existencia de un presunto contrato de alquiler previo a la adquisición.
7. Basan la valoración de los inmuebles en "terrenos comparables", cuando existía evidencia de acceso público y gratuito para determinar que se habían adquirido recientemente los inmuebles objeto de valoración y de donde pudieron sacar información más relevante y fidedigna.
8. El poder especial administrativo usado para firmar el contrato original con el arrendador del CE Guadalupe, además de no alcanzar para el propósito de la firma por requerir de un mandato específico que no se encuentra, está firmado con posterioridad a la firma del contrato, mismo que nunca fue ratificado.
9. El contrato de arrendamiento hace referencia al alquiler de un inmueble, pero en el mismo mes que BCR SAFI adquiere, se incluyen otros 2 inmuebles mediante adenda al contrato.
10. El avalúo está firmado digitalmente con posterioridad a la compra de los inmuebles por BCR SAFI.

Cuestión de horas

Uno de los estudios hechos por la Oficina de Investigaciones del BCR tiene que ver con un inmueble ubicado en Pozos de Santa Ana, San José, que habría sido adquirido por allegados del exdiputado Vargas el día 21 de mayo de 2018 por el monto de $7.200 y que un día después, el 22 de mayo de 2018, fue vendido al BCR SAFI por $450.000. Es decir, en 1 día (menos de 24 horas) la diferencia fue de $442.800.

El terreno, de 563 metros cuadrados (m2), fue entregado por la BCR SAFI el 4 de febrero de 2020 como parte del pago por la compra del Parque Empresarial del Pacífico. El inmueble validó un pago por $544.740.

En la compra del bien efectuada en 2018, el comité de inversiones estaba conformado por: Douglas Soto Leitón (entonces gerente de la corredora de seguros del BCR y presidente del comité), Juan Carlos Bolaños Azofeifa (gerente de negocios de banca corporativa), David Brenes Ramírez (gerente general BCR Seguros), Freddy Morera Zumbado (gerente de análisis de crédito BCR, miembro interno), Luis Guillermo Corrales Zúñiga (miembro externo) y Zacarías Esquivel Cruz (miembro externo).

En la venta, efectuada en 2020, el comité de inversiones contaba con: Douglas Soto Leitón (gerente general del BCR y presidente), Álvaro Camacho de la O (subgerente de banca corporativa y vicepresidente), David Brenes Ramírez (gerente general de BCR Seguros y miembro interno), Freddy Morera Zumbado (gerente de análisis de crédito del BCR y miembro interno), Anthony Hidalgo Pérez (miembro externo) y Mauricio Ramírez Rodríguez (miembro externo).

Este medio remitió lunes 29 de julio una serie de consultas a Soto Leitón, actual gerente del BCR, para conocer la postura ante el accionar del BCR SAFI mientras ha sido parte del comité de inversiones. No obstante, aún se está a la espera de la respuesta oficial.

Abogado de Vargas cuestiona fiscalía

Eric Ramos Fallas, representante legal del exdiputado Vargas Corrales, dijo a crhoy.com que han insistido ante el Ministerio Público obtener acceso al expediente en el que se investigan las presuntas irregularidades en la venta del Parque Empresarial del Pacífico y que la solicitud "no ha sido posible".

"Hemos insistido en que la fiscalía nos de acceso al expediente y no ha sido posible, razón por la que no podemos realizar ninguna manifestación sin conocer la información que permita ejercer un amplio derecho de defensa. La fiscalía realiza actos de investigación sin ninguna participación de la defensa técnica y material, lo cual en sí mismo es una enorme irregularidad", dijo el abogado.

La FAPTA investiga en una misma causa penal presuntas irregularidades en la compra del PEP y, además, la supuesta destrucción de 2 discos duros de computadoras asignadas a 2 altos mandos del banco.

La fiscalía abrió el expediente 21-000209-1218-PE para indagar posibles delitos en la negociación del PEP, ubicado en Caldera de Esparza, Puntarenas. Luego, a mediados de 2023, la Fapta abrió el expediente 23-017883-0042-PE para indagar la supuesta desaparición de información de computadoras asignadas a 2 jerarcas de la entidad financiera. Los funcionarios en cuestión son Juan Carlos Bolaños Azofeifa, exgerente de Banca Corporativa del BCR y Álvaro Camacho de la O, exsubgerente de esa dependencia.

Ambos habrían solicitado a una funcionaria externa de la entidad la destrucción de 2 discos duros que podrían contener información trascendental sobre el PEP.

Bolaños y Camacho renunciaron al BCR el 19 de junio de 2023, mismo día en que, según la versión de una testigo, habrían solicitado la destrucción de los discos duros. Previo a esto, habrían solicitado un respaldo de la información que estaba en las computadoras.