BCR SAFI se escuda en confidencialidad para negar datos de empresas que ocupan Parque del Pacífico

La administración actual de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) alegó confidencialidad de contratos para negar información a los inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado (FIIND), los nombres de las empresas que alquilaron bodegas cuando se compró el Parque Empresarial del Pacífico (PEP) y los actuales inquilinos.

Los representantes de los inversionistas insistieron en conocer estos y otros datos en el Comité de Vigilancia del Fondo, el pasado 14 de agosto, según consta en el acta n.°10-24, pero los miembros de la SAFI se ampararon en claúsulas de los contratos para no revelar la información que les estaban solicitando.

Sin embargo, Fernando Mayorga, representante de los inversionistas ante el comité, pidió cuentas al respecto pues ellos conocía varios nombres de empresas que permanecieron en las bodegas cuando inició el proyecto, pero requerían tener constancia de los mismos, dos de los que mencionó fue ADN Empresarial y Graneles y Concentrados del Pacífico.

No obstante la SAFI también argumentó que parte de esos datos no se pueden dar debido a que la adquisición del PEP está bajo investigación en la Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción (FAPTA), donde indagan si hubo compra con sobreprecio y administración fraudulenta, en la causa 21-000209-1218-PE.

"Los que están, son los que hoy día podemos mencionar, que estuvieron operativos propiamente en el parque, los tres inquilinos que menciona don Fernando, que estuvieron prácticamente dentro de la estructuración 2020, me imagino que hace referencia a la recicladora, al almacén fiscal y también a la empresa constructora, esos forman parte de la investigación que se está llevando la auditoría, el Ministerio Público y demás a cabo para poder determinar todo lo relacionado a la relación contractual que existió en su momento, por tal razón no podemos referirnos. Podemos mencionar los inquilinos de los cuales, recientemente, finalizaron una relación contractual con el fondo", recalcó Mario Laitano Rodríguez, jefe de Gestión Inmobiliario de BCR-SAFI.

Sin embargo, Mayorga insistió en que si ya los hechos eran conocidos por las autoridades judiciales y que en los últimos dos años sí brindaban algunos detalles de los ocupantes de las bodegas, no entendían porque ahora no tenían esa misma anuencia.

"(…) una cosa es que esté en investigación y que puede llegar a concluirse que hubo alguna irregularidad en esos contratos, pero mientras tanto, es parte de la información a la que creo que tenemos derecho los inversionistas. Segundo punto, no sé, cuál es el motivo para declarar confidencial los datos de las personas físicas o jurídicas que tienen relaciones de arrendamiento con el fondo, porque eso nos impide a los inversionistas verificar la solvencia y la trayectoria que tienen esos inquilinos, que son cosas que manda el prospecto, creo que se nos limita indebidamente la posibilidad de fiscalización y no hay absolutamente nada secreto en saber el nombre de quienes alquilan", reclamó el inversionista.

Laitano recalcó que únicamente podían proporcionar información sobre relaciones contractuales de inquilinos inactivos, pero una norma les limitaba a suministrar lo que ellos pedían sobre los primeros clientes del PEP en el 2020 porque el acta se hacía pública y cualquier persona podía acceder a los datos.

Además solicitaron conocer los nombres de las empresas que actualmente ocupan espacios en el PEP, pues en la lista de alquileres únicamente se les denomina con un código, pero se les mencionó que como son contratos vigentes no se puede divulgar los nombres.

"(…) es parte de lo que también quisiéramos exponer a este foro para que tuviéramos también la claridad que no es información pública que podamos administrar nosotros abiertamente y más tomando en consideración de que estas actas se publican en nuestro sitio web y que va a ser de acceso público. Hago referencia, que de acuerdo a lo dispuesto en el Anexo I, de las disposiciones administrativas, para el correcto asesoramiento del inversionista en BCR SAFI, la información de los arrendatarios tales, pero sin limitarse a los contratos, adendas, arreglos, finiquitos, procesos administrativos o judiciales o cualquier otro documento suscrito con relación a la relación del arrendamiento, han sido declarados de carácter privado y confidencial, mientras se mantenga vigente la relación con el arrendatario o cualquier proceso de cobro o relacionado con alguna otra obligación hasta que se haya suscrito el finiquito", informó el funcionario.

Inversionista: "Es absurdo"

Freddy Salazar Jiménez, asesor legal de BCR SAFI, justificó esta acción en que la mayoría de contratos tenían clausulas de confidencialidad que pactan si alguna de las partes revela información sobre el acuerdo, el mismo queda sujeto a "las responsabilidades del caso", por lo que solo pueden brindar información general para "prevenir la afectación que se le pueda brindar a una persona privada, a un inquilino, en este caso, por riesgo reputacional, en caso de incumplimientos y demás asuntos".

Mayorga mantuvo su posición de no encontrar un fundamento válido por parte de la SAFI para ocultar esos datos, tomando en cuenta que las personas que trabajan en el PEP pueden darse cuenta de cuáles son los nombres de las empresas que están alquilando bodegas.

"(…) decir quién es el que firma el contrato es información confidencial, eso es absurdo, pero sobre todo, cómo nos aseguramos los inversionistas que BCR SAFI ha hecho un estudio de la trayectoria y de la solidez de un inquilino que no podemos saber el nombre porque es información confidencial. Eso, deja en una posición de desventaja e indefensión a los inversionistas, no es aceptable de manera alguna y mucho menos a la luz de lo que ha sucedido en los últimos años, de manera que quiero expresar mi protesta y solicito que se revisen esas cláusulas de confidencialidad, ignoro cuál es la razón de ser, porque una cosa es, si un inquilino deja de pagar, está bien que no se diga que hay un proceso para sacarlo o para cobrarle, pero aquí estamos hablando de un contrato que se está ejecutando y que se está cumpliendo", recalcó el inversionista.

Sobre la causa penal acotó los datos no son confidenciales tomando en cuenta que las partes tienen acceso al expediente, además que lo confidencial sería lo que se está investigando y no la información que está en BCR SAFI, porque de lo contrario, a su criterio, bajo esa premisa cualquier solicitud que tenga relación con el Parque del Pacífico, no podría ser revelada.

"Yo sugiero revisar cuidadosamente a la luz de la normativa vigente, lo que nos han dicho ahora por qué estoy en total desacuerdo y si es del caso, creo que debemos plantearlo ante la Sugeval, la razonabilidad de que se nos niegue a los inversionistas conocer quiénes alquilan un local de un fondo en el cual tenemos participación y cómo podemos verificar que la sociedad administradora ha cumplido con los requisitos que establece el prospecto para admitir y seleccionar a ese inquilino", cuestionó Mayorga.

El pasado mes de junio crhoy había consultado al BCR nombres de los arrendantes, montos que pagan, montos por cobrar por mora y con varios números de cédulas jurídicas para confirmar si eran estas las que firmaron los contratos, pero utilizaron el mismo argumento para negar la información.

"En respuesta a su consulta BCR SAFI se encuentra impedido en compartir dicha información, lo anterior en cumplimiento con lo establecido en la normativa interna de BCR SAFI, específicamente en el Anexo 1 de la Disposición administrativa para el correcto asesoramiento al inversionista en BCR SAFI S.A. Estos documentos son declarados como de carácter privado y confidencial.

Además, es relevante mencionar que sobre las consultas que puedan tener relación al momento en que se compra el PEP es información que actualmente está bajo investigación del Ministerio Público y la Superintendencia General de Valores", respondieron ante consulta de este medio.

Carolina Elizondo, otra de las representantes de los inversionistas, dejó ver su molestia al indicar que quería dejar constando en actas su "enérgica protesta" a la negativa de la SAFI para entregar los datos solicitados y cuestionó el secretismo con el que se está manejando la información.

"Primero, la información del PEP del 2020, como lo dijo Fernando, la que es confidencial y privilegiada, es la que está en la Fiscalía, para efectos de la SAFI ya toda esa información que fue finiquitada y que es pasada, así que no hay justificación para que la mantengan, parece, más bien, que volvemos a los tiempos en que todo se nos escondía y se nos ocultaba", dijo.

Sobre los actuales inquilinos dijo que están en su derecho de investigar la trayectoria y no es de recibo que les digan que deben confiar en el análisis previo que se hizo cuando en el pasado fue igual y actualmente están sufriendo las consecuencias de estudios mal hechos o sin el debido cuidado para conocer a los potenciales clientes.

"(…) nos pueden pedir que confiemos en los análisis que ustedes hacen, cuando han hecho análisis pésimos en el pasado, entonces, cómo se nos pide que confiemos en toda esta revisión de antecedentes que nos está diciendo Mario, no podemos confiar en eso y este Comité de Vigilancia se creó, precisamente, para poderle dar seguimiento a lo que BCR SAFI debió de haber hecho, debe de hacer y debe seguir haciendo en un futuro. Entonces, para que por favor conste, nuestra enérgica protesta y lo veremos con el Comité de Vigilancia, pero eventualmente yo creo que si ustedes no analizan eso a lo interno, creo que se tendría que hacer la consulta expresamente a Sugeval de parte nuestra", recalcó.

Menos ingresos

Pese a que nuevos inquilinos ocuparon varias bodega del parque, la salida de los cinco que finiquitaron contratos dejó una importante pérdida para el fondo, pues pasaron de percibir más de $56 mil mensuales a poco más de $32 mil con los nuevos ocupantes.

Según los datos revelados en el Comité de Vigilancia del FIIND, con la salida de los clientes que no estuvieron de acuerdo con aportar capital para mejorar la infraestructura y la entrada de los nuevos, la administración del parque está recibiendo $24 mil menos, hasta el corte al mes de agosto del que existen registros públicos.

Cuatro años y medio después la propiedad sigue generando problemas para la subsidiaria del ente financiero, al punto de llegar a reportar pérdidas por más de $30 millones al cierre del primer semestre del 2024.

El informe BCR SAFI-0624 de la calificadora de riesgo SCR (afiliada de Moody's), emitido el pasado 6 de setiembre, reveló que en términos de resultados, el fondo tuvo ese impacto negativo en sus finanzas, resultado que desmejoró considerablemente con respecto a las ganancias registradas al mismo período del año previo, cuando se reportó $3,4 millones de rendimientos positivos.

El documento apunta que el incremento en 292% en gastos en mejoras para el PEP, representan en mayor medida la pérdida.

A ese dato se suman los problemas con alquileres, pues el Fondo registró una relación gasto financiero a ingreso por alquiler del 53% a junio de 2024, porcentaje que aumentó anualmente (42% a junio de 2023) dada la reducción en los ingresos por arrendamiento, aunado al aumento en los gastos financieros, no obstante se espera que esa brecha pueda reducirse en los próximos meses dada la venta de inmuebles efectuada en meses pasados.

Estos números le costaron al FIIND que la calificadora le bajara la nota y la categoría, pues ahora tiene la calificación SCR BBB+3 (CR), cuando en marzo de este año era SCR A -3 y seis meses antes estaba en A +3.

La propiedad adquirida en febrero del 2020 es objeto de una investigación penal por la supuesta compra con sobreprecio, administración fraudulenta y destrucción de documentos, pues la subsidiaria del banco pagó $70 millones a una sociedad anónima ligada con el exdiputado socialcristiano Humberto Vargas Corrales (2018-2022).

Informes recientes, aportados al expediente judicial 21-000209-1218-PE, señalan que su valor real no superaba los $36 millones al momento de la transacción, incluso el último avalúo hecho en febrero de este año tasó el terreno en $28 millones.