Calificadora de riesgo vuelve a bajar nota a fondo de BCR SAFI que compró Parque del Pacífico

La Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana (SCRiesgo) volvió a bajarle la calificación y categoría al Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado (FIIND) de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI).

El Hecho Relevante CHR-5510, denominado FI Inmobiliario ND en dólares BCR SAFI-0624, comunicó que en sesión ordinaria No. 1222024 del 29 de agosto, se tomó la decisión basándose en la información financiera intermedia del primer semestre del año.

El fondo ahora tiene la calificación SCR BBB+3 (CR), cuando en marzo de este año era SCR A -3 y seis meses antes estaba en A +3, reflejando así el duro golpe de imagen del último año debido a que la empresa a cargo de hacer la evaluación determina que su fondo es más riesgo para invertir en este momento.

El documento BCR SAFI-0624, además coloca al FIIND con perspectiva "en observación", la cual significa que la probabilidad de cambio de la calificación en el mediano plazo depende de un evento en particular. Adicionalmente, se bajó la calificación a SCR BBB+ (CR) al Programa de Emisión de Deuda del Fondo.

El fondo ha sido cuestionado en los últimos años por la compra el Parque Empresarial del Pacífico (PEP) a una sociedad anónima relacionada con el exdiputado del PUSC, Humberto Vargas Corrales (2018-2022), pues pagó $70 millones para adquirir el inmueble y según el último avalúo oficial presentado a la Superintendencia General de Valores (Sugeval) su precio apenas llega a $28 millones.

Esa devaluación del PEP fue determinante para que se otorgara una nueva calificación, así como la poca rentabilidad que tiene ante la ausencia de inquilinos en las instalaciones del complejo de bodegas ubicado en Esparza, Puntarenas, cerca del Puerto de Caldera.

"La baja en la calificación se sustenta en la afectación a nivel de rentabilidad que ha sufrido el Fondo a raíz de la minusvalía por USD40,70 millones registrada durante el semestre en análisis, que respondió a la reducción en cerca de 60% en el valor del inmueble Parque Empresarial del Pacífico. Asimismo, el movimiento en la calificación pondera la elevada concentración que mantiene el Fondo a nivel de ingresos y de área arrendable según inmueble, lo que asociado también a un aumento de la desocupación, ha impactado negativamente el flujo de ingresos del Fondo", detalla el informe.

A eso sumaron que los montos de alquileres por cobrar son tan altos que afectan el nivel del flujo de caja y el eventual impacto de dicha morosidad tendría repercusiones en la rentabilidad.

La calificación también tomó en consideración el coeficiente de endeudamiento de 35% al corte de análisis, el cual se coloca por encima del promedio del mercado (28% a junio de 2024).

"Lo anterior, aunado a una relación de gastos financieros a ingresos por arrendamiento del 53% a junio de 2024; resalta la importancia de continuar implementando estrategias para la gestión del endeudamiento y el fortalecimiento de la estabilidad financiera del Fondo. Por su parte, la calificación pondera la experiencia del equipo gestor, así como la capacidad y respaldo de BCR SAFI, entidad que a su vez pertenece a un Grupo Financiero consolidado en Costa Rica", explica el estudio.

También se consideró el riesgo intrínseco de la industria inmobiliaria y la exposición al riesgo que implica dicho sector y la reputación que tiene la SAFI ante los múltiples cuestionamientos por la gestión del último año.

"Finalmente, es preciso mencionar el impacto que tienen los recientes acontecimientos administrativos y legales, relacionados con la gestión de BCR SAFI en el riesgo reputacional tanto de la Sociedad como de los fondos que administra; en contraparte, la Administración mantiene una comunicación oportuna y clara con sus inversionistas y el público en general, además, de poseer el respaldo de su conglomerado".

¿Qué significa calificación BBB 3+?

El documento hecho público la semana pasada señala que esta evaluación posiciona al fondo en un nivel moderado, no obstante hace 6 meses el nivel era bueno.

"La calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una suficiente probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una moderada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno".

La calificación lleva adicionado un signo positivo o negativo, lo cual indica la posición relativa dentro de la categoría, en este caso la B, que es intermedia. Además, la categoría 3 significa que tiene alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado.

"Los fondos de inversión en la categoría 3, se consideran con una alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado. Es de esperar que el fondo presente una variabilidad significativa a través de cambios en los escenarios de mercado, además de una alta exposición a los riesgos del mercado al que pertenecen de acuerdo a la naturaleza del fondo", señala el Hecho Relevante.

Sobre la perspectiva de la calificación, explica que corresponde a una opinión sobre la dirección de cambio más probable que puede presentar la calificación de riesgo en el mediano plazo (expectativa de cambio entre 6 y 18 meses).

Entre otros aspectos, la calificadora encontró las siguientes debilidades crediticias:

• Susceptibilidad del sector de alquiler de inmuebles a ciclos económicos.
• El Fondo muestra una concentración de sus ingresos según inmueble, de modo que los dos inmuebles de mayor participación representaban en conjunto el 50% de las rentas a junio de 2024.
• Baja diversificación de sus rentas según sector económico.
• Alta concentración del área arrendable en un solo inmueble, en donde el 68% del área total corresponde al Parque Empresarial del Pacífico, el cual a la fecha de análisis estaba desocupado en un 50%.
• Durante el semestre en análisis, el monto de alquileres pendientes de pago representó el 21% de la renta total, lo que tiene un impacto negativo sobre el flujo de ingresos del Fondo. No obstante, cabe destacar que un 26% de lo adeudado presentaba atrasos menores a 30 días, los cuales se encuentran en el período de pago correspondiente al mes en curso.
• A la fecha en análisis, el Fondo registró una ocupación de 58,32%, porcentaje que se redujo en 31 puntos porcentuales con respecto al año anterior, dado el aumento en la desocupación del inmueble Parque Empresarial del Pacífico. El porcentaje de desocupación se ubicó por debajo del promedio de la industria (74,43% a junio de 2024).
• Baja bursatilidad de las participaciones.
• El Fondo registra un coeficiente de endeudamiento de 35% al corte de análisis, el cual se coloca por encima del promedio del mercado (28% a junio de 2024), además, muestra una relación gastos financieros a ingresos por arrendamientos de 53%, lo que indica que se tienen niveles de endeudamiento que podrían afectar negativamente la rentabilidad neta y, por ende, la capacidad del Fondo para proporcionar rendimientos atractivos a los inversores.
• Las valoraciones de los inmuebles realizadas durante el semestre en análisis registraron un efecto negativo sobre el valor de la participación, presentando una minusvalía por USD40,70 millones  en respuesta en mayor medida a la disminución en cerca de 60% del valor del Parque Empresarial del Pacífico.

También se tomaron en cuenta otros factores como la baja en los precios de alquiler y/o en el aumento en la desocupación, mayor endeudamiento, tendencia al alza de la mora y de la desocupación de los inmuebles del portafolio impactando el flujo de ingresos de los inversionistas.

"Afectación que puedan tener los fondos que administra BCR SAFI dados los recientes acontecimientos administrativos y legales relacionados con su gestión y el riesgo reputacional que ello pueda ocasionar", añade el documento.

El valor en libros de participaciones también reflejó cambios significativos, pues producto de la valoración del inmueble Parque Empresarial del Pacífico, se pasó de $1.087,18 a $944,88, equivalente a una disminución de $142, 30 por participación el 16 de febrero del 2024, y cuatro meses después, cuando BCR SAFI comunicó se conoció el nuevo valor en libros de las participaciones del BCR F.I. Inmobiliario ND, que pasó de $948,82 a $950,04, aumentando $1,22 por participación, a raíz de la venta de 7 de los inmuebles que conforman la cartera inmobiliaria del fondo, no obstante no se alcanzó el valor que se tenía a inicio de año.

El 26 de agosto de 2024, la directiva de BCR SAFI interpuso una denuncia penal ante el Ministerio Público, para que se investiguen presuntas irregularidades en la compra del PEP, a raíz del Informe de Relación de Hechos elaborado por la Auditoría Interna de la Sociedad.

La Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción (Fapta) ya tenía abierta una causa en la que indagan posibles delitos relacionados con compra con sobreprecio del inmueble, administración fraudulenta y destrucción de documentación del banco relacionada con esos trámites.