Pandemia impacta expectativa de vivienda propia de clase media

(CRHoy.com).- La caída en el ingreso por salario de las familias costarricenses durante el año 2020 impactó negativamente en las posibilidades de que los núcleos, principalmente los de clase media, puedan acceder a financiamiento para adquirir una casa propia.

La empresa consultora República Inmobiliaria Consulting (RIC) facilitó a CRHoy.com su informe "Diagnóstico y Tendencias del Mercado Habitacional Costarricense 2020", donde queda establecido el mal panorama para que la clase media opte por comprar vivienda.

Con base en la Encuesta Nacional de Hogares (Enaho) del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), correspondiente al 2019 y al 2020, RIC determinó que a julio del año pasado las familias experimentaron una reducción de su ingreso familiar promedio cercana a los ¢127.575 mensuales, es decir, un 12,51% menos que en el 2019.

Mientras que antes de la pandemia del COVID-19 el ingreso promedio era de ¢1.019.509 para el total del país, en el 2020 este cayó a ¢891.934.

La emergencia sanitaria, que aún persiste, provocó una fuerte variación en las condiciones salariales para miles de familias, además de un incremento impactante y rápido en el desempleo.

En el caso de los quintiles II y III de la población, entre los que se ubican las familias de clase media, la reducción en el ingreso fue aún mayor y, por lo tanto, es peor la expectativa de adquirir una vivienda.

En el Quintil III la caída fue de un 16,43%, al pasar de ¢719.231 en el 2019, a ¢601.068 en el 2020. Y en el Quintil II la reducción fue de un 18.06%; al pasar el ingreso de ¢465.461 en el 2019, a ¢381.426 en el 2020.

La consultora RIC determinó que la contracción en las ganancias de las familias provoca ya "un fuerte impacto" en los planes para adquirir vivienda.

"Así, por ejemplo, una familia costarricense con un ingreso familiar mensual en julio de 2020 de ¢601.608, experimentó una reducción en su capacidad de compra de vivienda de casi ¢7 millones menos. Mientras que para el año 2019 podía comprar una vivienda de ¢43,5 millones ($71,4 mil);  para el 2020, solo le alcanzó para una vivienda de ¢36,5 Millones ( $59,8 mil); es decir, tiene que aspirar en la actualidad, con la baja en el ingreso familiar, a una vivienda de menos valor", determinó el estudio.

Otro de los datos que la consultora RIC reveló es que a julio del 2020 los hogares compuestos por personas entre los 20 y 29 años utilizaban proporcionalmente (un 44%) más la vivienda de alquiler.

Los expertos de la firma determinaron que ese fenómeno está ineludiblemente relacionado con el porcentaje de desempleo que aqueja a este sector de la población.

En este grupo la incidencia de la vivienda propia y pagada totalmente era de un 34,7% a junio del 2020.

La realidad económica

De acuerdo con la última Encuesta Continua de Empleo (ECE) de abril 2021, en el trimestre móvil de  diciembre 2020 y  Febrero 2021, la cantidad de desempleados ascendía a 452.048 personas.

Del total de personas desempleadas, la mayor concentración de desempleo se mostró en las personas con edades entre los 15 y los 34 años.

La ECE reveló que la población con edades entre los 25 y los 34 años absorbía el 25% del total de desocupados.

Según Melizandro Quirós, director de República Inmobiliaria Consulting, en la actual situación económica y considerando el perfil de la población desocupada, es probable que las oportunidades de vivienda para los jóvenes se limiten al alquiler o a habitar una vivienda prestada.

"Por lo cual, se hace urgente buscar mecanismos que permitan expandir el acceso de esta población a una vivienda en alquiler bajo opción de compra a plazo", estimó.

De igual manera, el experto concluyó que la situación actual hace imperativo que los intermediarios financieros evalúen el aumento de los niveles de endeudamiento para la compra de vivienda, al menos superiores a un 50% del ingreso disponible, para expandir la capacidad de endeudamiento de las familias.

"La reducción de  ingresos de las  familias estaría impactando el monto de la solución habitacional a la que podrían aspirar actualmente. Se puede estimar que por ¢100.000 mensuales menos de ingreso familiar, las familias pierden actualmente capacidad de endeudamiento cercano a un 12% del valor de la solución a la que podían aspirar en el año 2019", estimó Quirós.

Agregó, entre las conclusiones del estudio, que la reducción del ingreso familiar se traduce en un debilitamiento de la demanda por la compra de viviendas.

Esto, agregó, implicará que la velocidad de las ventas de casas se reducirá para el 2021, lo que, a su vez, presionará la posición financiera de las desarrolladoras y de los propios bancos, lo que de por sí fomenta, de manera individual, versiones diferenciadas de alquiler de vivienda con opción de compra.

Una solución

Ante esa realidad económica y social, Quirós considera que una alternativa para viabilizar la adquisición de vivienda es implementar en el país el leasing habitacional, es decir, el alquiler con opción de compra como producto financiero.

"Esto significa que el producto está regulado en términos de las responsabilidades de las partes, el inquilino y el dueño de la propiedad", indicó.

Ya en la corriente de proyectos de ley de la Asamblea Legislativa hay una iniciativa que permitiría que los bancos, cooperativas, mutuales, inmobiliarias, entre otros intermediarios debidamente autorizados pueda ofrecer el leasing con opción de compra.

El sentido de la herramienta es que cada vez que la familia pagar el alquiler de la vivienda, hace un ahorro para la prima de la compra de la casa.

Además, la familia puede optar por un plan para que compre a precio de hoy la vivienda a un plazo de 10, 15 o 20 años.

"El producto permitiría a los interesados tener acceso inmediato a una solución de vivienda, sin tener que tener la prima completa hoy, lo que permitiría que la industria de la construcción siga generando nuevas obras", destacó el director de RIC.

Otro de los beneficios en la existencia del leasing habitacional sería el desarrollo de un mercado de arriendo profesional, operado por inmobiliarias, bancos, mutuales, cooperativas, entre otras, donde se brinde una solución de forma ordenada y regulada, algo indispensable para dejar atrás el mercado informal.

"El cliente inquilino podría negociar con el propietario una cuota de alquiler, que se podría ajustar en el tiempo de mutuo acuerdo, y teniendo claro que los ajustes de renta se compensarán en el futuro con el precio de compra de la casa, donde la compra de la casa debe ser ejecutada, caso contrario, el dueño del contrato de leasing podría vender su ahorro acumulado a un tercero.

"De modo similar al caso de Chile, el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi) podría  establecer un programa de bono de alquiler para ayudar a formar la prima", explicó Quirós.