Tendencia inmobiliaria: Alquiler de vivienda podría aumentar
Pandemia, desempleo, incertidumbre y difíciles requisitos bancarios complican a familias adquirir viviendas
CRH
(CRHoy.com).- El alquiler de vivienda y el alquiler con opción de compra son las nuevas tendencias que se marcan en el mercado inmobiliario a nueve meses de que el país empezara a sentir el latigazo del COVID-19.
La tenencia de vivienda basada en el alquiler es la segunda modalidad de posesión después de la compra de casa con saldo cancelado. Factores como la caída en el financiamiento para la compra de vivienda, la disminución del ingreso de las familias a causa de las medidas relacionadas con la pandemia, el alto desempleo y el comportamiento de la población joven, proclive al uso y no a la compra de vivienda, aceleraría aún más la tendencia al aumento del alquiler.
De acuerdo con un análisis de la empresa República Inmobiliaria Consulting (RIC), el alquiler con opción de compra se ha incentivado en los últimos meses y crecerá aún más en el corto plazo, comentó su director, Melisandro Quirós.
Aspectos como las dificultades que tienen las familias para aportar la prima para la compra de una casa, así como cumplir con los requisitos que exigen los bancos, los cuales no variaron mucho a pesar de la nueva realidad que impone el COVID-19, así como la incertidumbre por el futuro, que detiene el consumo, serían los elementos que sostendrían el crecimiento del alquiler durante los meses venideros.
"En segundo lugar, los desarrolladores que ya tienen casa construidas y no las pueden vender, se han visto en la coyuntura de tener que promocionar estas figuras (alquiler con opción de compra) para generar algún ingreso temporal con qué pagar a los bancos sus deudas y esperar la compra de la casa en un tiempo razonable, cuando las familias recuperen su estatus crediticio", agregó el experto.
Mercado se dinamiza sin que ley se adapte
Esta tendencia tiene un pero. Los desarrolladores utilizan a su discreción distintas versiones del alquiler con opción de compra pues no existe legislación que regule esa actividad comercial específicamente, detalló Quirós, quien ya hace gestiones junto con otras personas para que el Parlamento acceda a elaborar un proyecto de ley que venga a llenar ese vacío.
El experto agregó que la tendencia hacia un incremento del alquiler de vivienda en lugar de la compra surge hace dos años y poco a poco ha ido en crecimiento en paralelo con el debilitamiento de la situación económica de Costa Rica que ha traído consigo un aumento del desempleo (22% al tercer trimestre del 2020); esto redujo la demanda habitacional.
Acerca de cómo la pandemia podría influir en la tendencia de más alquileres con opción de compra y en el sector inmobiliario en general, Melisandro Quirós indicó que en el caso de la vivienda las ventas se desaceleraron, dándole paso también al alquiler puro de casas.
En el sector comercio, el impacto se ha sentido más en la desocupación de locales y en la caída de ingresos por concepto de renta en alrededor de un 25%.
Sobre las oficinas, Quirós indicó que el impacto no ha sido tan fuerte al menos para los locales que están arrendados actualmente, pero sí ha reducido la demanda de futuros inmuebles para este uso.
Y en cuanto a almacenamiento para el sector industrial y logístico, el experto mencionó que es el que menos impacto ha sentido producto de la pandemia, pues sigue siendo importante sobre todo por el almacenamiento y distribución de mercancías.
Durante las últimas tres décadas, en Costa Rica se ha promovido más la vivienda propia que el alquiler, sobre todo por el impulso que le ha dado a la primera modalidad el Banco hipotecario de la Vivienda (Banhvi). De hecho, la principal ayuda para que las personas hayan obtenido una casa propia durante este lapso ha sido la entrega del bono de la vivienda.
En cuanto a la compra de una casa financiada a plazos, mientras en el 2019 había 164.799 viviendas en esta modalidad de tenencia, en el 2020 la cantidad se redujo a 151.976, es decir, una caída de un 8,4% en un año. Es decir, más de 12.000 viviendas.
Recomendaciones ante el cambio
La pandemia afecta con fuerza a los dueños de locales para uso comercial pues los ingresos por su alquiler cayeron hasta un 25% en 2020. (Foto: CRH/ Con fines ilustrativos)
Ante la tendencia creciente en la tenencia de vivida por alquiler, Melisandro Quirós cree que a Costa Rica le urge reestructurar el modelo de vivienda en alquiler.
Lo primero que según el director de RIC se debe hacer es, a nivel regulatorio, adoptar un modelo basado en el leasing habitacional, que permita mayor flexibilidad en el ajuste de las rentas de común acuerdo entre el propietario del inmueble y el inquilino. En Colombia, puso como ejemplo, se permitió unir el alquiler con la opción de compra de la vivienda.
También señaló Quirós que urge que el sector bancario ponga en práctica un nuevo sistema de financiamiento que se oriente específicamente a la construcción de vivienda para alquiler, con créditos de 10, 15 ó 20 años plazo.
"El desarrollador o inversionista inmobiliario debe adoptar una nueva visión basada en la rentabilidad neta de los alquileres, a 3 o 5 años, y esperar una ganancia de capital cuando se ejecute la opción de compra. Similar a Chile, el Banhvi debe evaluar el impulso de un programa de vivienda de alquiler, el cual se utilizaría para acumular la prima de la futura compra de vivienda. Este tipo de programas habitacionales se vuelve muy atractivo para el sector inmobiliario ,cuando se dispone de una masa crítica de usuarios.
Por ello, se requiere implementar un programa estatal de atracción de migrantes con fines laborales, quienes verían en este modelo de vivienda una alternativa razonable", sugirió el ejecutivo de RIC.