BCR SAFI habría pagado $92 millones de sobreprecio en compra de 10 propiedades

Una serie de análisis realizados por la Oficina de Investigaciones del Banco de Costa Rica (BCR) establecieron que la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión de esa entidad (BCR SAFI) habría comprado 10 propiedades pagando un sobreprecio total superior a los $92 millones (más de ₡48.486 millones, según el tipo de cambio vigente al 29 de julio de 2024).  

Los informes, elaborados a principios de este mes de julio, fueron remitidos a la Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción (FAPTA) del Ministerio Público, donde ya existía una causa abierta para investigar la compra con sobreprecio del Parque Empresarial del Pacífico (PEP), presunto tráfico de influencias y destrucción de documentación del banco.

Esa dependencia investiga presuntas anomalías en la adquisición del complejo de bodegas ubicado en Caldera de Esparza, Puntarenas. Dicha propiedad fue adquirida a una sociedad vinculada a Humberto Vargas Corrales, exdiputado del Partido Unidad Social Cristiana (PUSC) por la provincia de San José entre 2014 y 2018.

Por esa finca, la SAFI le pagó $70 millones a la sociedad del exlegislador y desde la apertura del parque se han presentado infinidad de problemas con permisos de operación, accesos, agua, cumplimiento de requisitos, entre otras cosas.

En el caso del PEP, cuya adquisición es investigada por la FAPTA, la sociedad ligada a Vargas lo habría comprado por $16 millones y la habría vendido al SAFI con una diferencia adicional de $54 millones.

Algunos de los 9 inmuebles restantes que fueron objeto de análisis por parte de la Oficina de Investigaciones del BCR también estuvieron relacionados con sociedades ligadas al exdiputado Vargas. 

Las propiedades bajo la lupa se ubican en Guadalupe (centro educativo), Santa Ana (edificio Madrid), La Uruca, Ciudad Colón, Pavas y el ya conocido PEP. En el caso de La Uruca, Ciudad Colón y Pavas se manejaron fideicomisos con varios lotes. 

Contradicciones en contrato

Uno de los análisis más extensos se efectuó sobre el Centro Educativo de Guadalupe (CE Guadalupe), el cual está compuesto por 3 fincas. El informe detalla que dos de los inmuebles que componen este activo se compraron el 15 de febrero de 2016 por la sociedad 3-101-676.007 S.A. Se trató del inmueble con número de folio real 1-182.606-000 por un monto que era equivalente a $243.099,31 y el inmueble con número de folio real 1-563.671-000 por un monto equivalente a $46.115,25.

El 15 de diciembre se da presuntamente solo el primer inmueble en arrendamiento a un centro educativo, el cual comparece a firmar por medio de apoderada especial administrativa con un poder que, además de haber sido otorgado 6 días después, por ser de naturaleza especial no le alcanzaba el mandato para firmar.

El 27 de abril de ese año, en actos notariales sucesivos otorgados ante los mismos notarios públicos y con 30 minutos de diferencia, se realiza una doble venta del folio real 1-527.753-000. Siendo el precio del primer traspaso la suma de $925.000 y de la segunda $1.025.000. 

La investigación establece que en la primera escritura de traspaso se determina que el inmueble está alquilado a la sociedad Urban American Clothing Co, S.A. por $8.179,81.

En julio de 2017, en documento sin fecha, se firma la adenda 1 al contrato de arrendamiento, en el que se aclara que el arrendamiento contempla 3 inmuebles y no solo 1, como se estableció en el contrato de arrendamiento.

Estos son, además del folio real 1-182.606-000, los inmuebles con número de folio real 1-563.671-000 y el 1-527753-000. Se trata de un edificio de 5 pisos, con 35 aulas, un área de estacionamientos al aire libre y un área de estacionamientos bajo techo de 2 niveles para un total de 6.000 metros cuadrados (m2) y 200 estacionamientos.

También, en julio de 2017, un grupo de ingenieros visitó y valoró los inmuebles. Confirmaron que las edificaciones estaban en construcción con un avance mayor en la parte del edificio de aulas, así como en área de recepción y administración.

El informe financiero elaborado por los técnicos indica que el contrato existente con la universidad inicia en julio de 2017 y que el precio mensual es de $100.200. Hay contradicción con el contrato firmado en diciembre de 2016 y la adenda del mismo mes de julio 2017.

El mismo día que los 3 inmuebles fueron liberados del fideicomiso de garantía en el que se  encontraban, el 17 de julio de 2017, con solo 50 minutos de diferencia entre actos notariales, BCR SAFI compra para el Fondo de Inversión Inmobiliaria del Comercio (FIIC) y la Industria FCI los 3 inmuebles por valores significativamente mayores. 

"En la escritura se menciona vagamente el origen de los fondos pero se presume, a falta de transparencia del BCR SAFI, que éstos se originaron en línea de crédito. Esto es, BCR SAFI endeudó al fondo que administra para comprar propiedades sobrevaloradas con un contrato dudoso porque mientras dice que estaba alquilada, el informe de valoración da cuenta de que la propiedad estaba en construcción", cita el informe Exp 001-24, elaborado por la Oficina de Investigaciones del BCR, con fecha del 4 de julio.

"Negligencia" con peritaje

La investigación advierte que otro hecho que resalta posible "negligencia" es que los inmuebles se compraron por parte del SAFI cuando ni siquiera los peritos habían firmado el Informe de Valoración de los inmuebles.

"Es interesante también señalar que el formato de la adenda firmada coincide con el formato de otros contratos y adendas firmados por sociedades del grupo financiero de Humberto Vargas e incluso por el propio BCR SAFI", añade el documento. 

El CE Guadalupe habría sido adquirido por el grupo de interés económico del exlegislador por un monto de $1.314.214,46 y fue comprado por el SAFI en $12.000.000. Es decir, con una diferencia de $10.685.785,44.

Douglas Soto Leitón, actual gerente general del BCR, formó parte del Comité de Inversión del BCR SAFI al momento de la compra del inmueble. En esa oportunidad, fungía como representante de la BCR Corredora de Seguros. 

Al BCR se le enviaron varias consultas relacionadas con la participación de Soto en el Comité de Vigilancia que autorizó la compra de varios de los inmuebles, no obstante, al cierre de este nota en la oficina de prensa indicaron que estaban tramitando una respuesta.

Precisamente la misma oficina de investigaciones internas en un informe anterior había sugerido al Ministerio Público investigar la participación de Soto en el proceso de compra del PEP.

El pasado 26 de julio, durante una conferencia de prensa para anunciar acciones para mitigar un inminente "deterioro" mencionado por la Superintendencia General de Valores (Sugeval) en el oficio SGV-R-128-2024, ante los problemas de la SAFI, la alta gerencia anunció que aportarán ¢22 mil millones de capital social a su subsidiaria.

Esto se hizo por solicitud de la Sugeval para "garantizar la continuidad de la sociedad administradora en el largo plazo y así proteger a los inversionistas actuales y potenciales inversionistas que participen de los fondos de inversión que ella administra".

Debido a que los inversionistas han cuestionado posibles irregularidades en varias de las adquisiciones, se solicitó al banco investigar lo sucedido y Soto dijo que esto estaba en curso sin revelar detalles.

"Se tomó la decisión de revisar todas las compras que la SAFI ha hecho, (…) está en estudio de momento", confirmó.

Los inversionistas han solicitado al banco revisar otras compras, principalmente las que se hicieron a sociedades ligadas con Vargas Corrales, pues no tienen certeza de si manejó adecuadamente el proceso de adquisición, debido a que se habló de un mismo modus operandi similar al del PEP en algunos negocios.

"Es una afirmación de los inversionistas sobre el modus operandi que no voy a opinar en realidad, ellos consideran y es muy respetable. Si se presentara alguna contingencia con otras propiedades, tendríamos que ver qué resuelve la Superintendencia, recuerde que esto es un mercado de bienes raíces, los precios suben y bajan dependiendo de la oferta, la demanda, el mercado y para qué se ocupan. Después de la pandemia la oferta de oficinas se quedó incrementada porque el teletrabajo se implementó como una realidad y eso afecta valores, ese negocio está sujeto a todos esos vaivenes de manera que habrá que considerar. En este momento no tenemos ningún tema de modus operandi, porque eso es una afirmación de los denunciantes", dijo el viernes Manfred Sáenz, gerente corporativo jurídico de la Sociedad.

De igual forma, se solicitó una posición de Sáenz, quien la semana pasada mencionó que no existía ningún modus operandi en las compras de los terrenos, pero en los informes internos enviados a la Fiscalía sostienen que sí.

Soto dijo que al menos dos de los inmuebles mencionados por los perjudicados, que se ubican en la Uruca, "han mantenido el mismo precio", por lo que descarta que con esos particularmente exista algún problema respecto al valor real de los mismos.

"Esos otros bienes no han sido perjudicados en las valoraciones de los peritajes", dijo.

Los agraviados por la compra del PEP reclaman a la SAFI y exigen recuperar los $42 millones que perdieron con el último avalúo hecho al PEP.

Defensor de Vargas: "enorme irregularidad"

Eric Ramos, abogado de Vargas Corrales, dijo que no pueden realizar ninguna manifestación relacionada con el caso hasta que "la Fiscalía nos dé acceso al expediente", pues aseguran que han insisto en tener a mano la información, pero no les ha sido posible.

Basado en ese argumento, explicó que no tienen como "ejercer un amplio derecho de defensa".

"La fiscalía realiza actos de investigación sin ninguna participación de la defensa técnica y material, lo cual en sí mismo es una enorme irregularidad", mencionó.

La sociedad de Vargas Corrales administró el PEP durante aproximadamente un año y desde el 2020 no se han podido solucionar todos los inconvenientes que este tenía, como un plan contra incendios, permisos de operación del Ministerio de Salud para algunas bodegas y autorización del Ministerio de Obras Públicas y Transportes para tener ingreso a las instalaciones por ruta nacional.