Fiscalía investiga 3 contratos en Parque del Pacífico traspasados a sociedad que debía $11 millones a BCR-SAFI

La Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción (Fapta) investiga los movimientos de una sociedad anónima que asumió los contratos de alquiler de los tres arrendantes con los que se firmó el acuerdo inicial en el Parque Empresarial del Pacífico (PEP).

Esta operación funcionó como garantía para que la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) adquiriera el inmueble por $70 millones, pese a que su valor real era mucho menor, razón por la cual se indaga el posible pago con sobreprecio y por ende daño a la Hacienda Pública.

Por medio de un fideicomiso, Aguram Ltda. asumió la responsabilidad de esos pagos, pese a que mantenía una morosidad superior a $11 millones con el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado (FIIND) y el Fondo de Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria (FCI), ambos subsidiarios de BCR SAFI.

Aguram se constituyó como arrendante de los tres contratos suscritos por Albosa S.A., Almacén Fiscal PC S.A. y 3-102-791282 S.R.L. (Rhino Waste Managment Corp.) desde el 20 de febrero de 2020, fecha en que se concretó la compra del PEP.

Posteriormente, la empresa ofreció un cambio de garantías para figurar como arrendante principal en representación de esas compañías, solicitud que la SAFI avaló pese a la morosidad existente.

La investigación del Ministerio Público estableció que, desde la adquisición del complejo de bodegas en Caldera de Esparza, Puntarenas, y hasta el 14 de mayo de 2021, Aguram S.A. pagó las rentas correspondientes a los tres inquilinos.

Sin un avalúo previo y con una deuda acumulada de $11.082.593,33, el 31 de marzo de 2021 se suscribió el contrato de Fideicomiso de Garantía denominado "Fideicomiso de garantía celebrado entre 3-102-812938 S.R.L./BCR Fondo de Inversión Inmobiliario y BCR Fondo de Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria FCI/Fidelex Fides Ltda.".

El fideicomitente fue la sociedad 3-102-812938 S.R.L., representada por Ronald Enrique Rodríguez González. El acuerdo se firmó con el FIIND y el FCI, representados por Rosnie Díaz Méndez y Fidelex Fides Ltda., en calidad de fiduciario.

Según determinó la Fiscalía, el objetivo del acuerdo consistía en sustituir las letras de cambio utilizadas para el pago de los alquileres y poner a responder una propiedad.

(…) por medio de una novación subjetiva en la que la sociedad 3-102-812938 S.R.L. traspasó en propiedad fiduciaria el 100% del capital accionario de INVERSIONES BEEMUK S.A. la cual era propietaria de 71 filiales que conforman el Condominio Cephrone, ubicado en la provincia de Heredia para de esta manera, garantizar todas y cada una de las obligaciones adquiridas por AGURAM LTDA"

Los dos fondos administrados por BCR SAFI aceptaron el cambio de la garantía original de los contratos y otorgaron a Aguram un finiquito total, así como el relevo de todas las obligaciones contenidas en los contratos y documentos iniciales.

"BCR SAFI publicó 25 de mayo de 2023 un comunicado de Hecho Relevante con referencia CHR-1416, mediante el cual publicó el monto de la segunda revisión del avalúo del inmueble en garantía arrojando un monto de USD$9.427.841,00 y la necesidad de realizar intervenciones por la suma aproximada de USD$925.000,00. De manera tal que, en caso de que se logre liquidar el gravamen en primer grado, queda un saldo al descubierto que aproximadamente asciende y oscila entre las sumas de USD$6.829.752,00 y USD 5.329.752,00 con base en el balance de deuda para noviembre 2023"

Así se negoció compra del PEP

Cuando la SAFI compró el PEP, la negociación contempló un pago inicial de $42,8 millones. El saldo se cubrió con la entrega de tres inmuebles del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado, valorados en $15.488.000.

Además, como parte del acuerdo, la SAFI retuvo $8,8 millones por obras pendientes en las edificaciones del parque. También se suscribió un contrato de garantía por salida anticipada, mediante el cual la sociedad 3-101-746316 S.A. garantizó los arrendamientos de Albosa S.A., Almacén Fiscal PC S.A. y 3-102-791282 S.R.L. (Rhino Waste Managment Corp.).

Por último, las partes firmaron un contrato de prestación de servicios de administración de inmuebles con Aguram S.A., mediante el cual esta asumió, de forma gratuita, diversas obligaciones relacionadas con la administración y el mantenimiento del PEP.

No obstante, posteriormente la SAFI tuvo que asumir millonarios montos por ampliaciones, reparaciones y subsanar aspectos impuestos por autoridades como el Cuerpo de Bomberos, ante la ausencia de elementos básicos para cumplir con el plan contra incedios.

A criterio de la Fiscalía, "mediante la ejecución de todos estos actos de comercio se produjo un resultado lesivo a los intereses patrimoniales de la Hacienda Pública y al interés público al pagarse un precio superior al valor real del inmueble objeto de la negociación".

Además, el contrato de garantías estableció que, si alguno de los tres inquilinos abandonaba el inmueble de forma anticipada, el garante debía compensar al fondo por rentas, servicios públicos, tasas municipales y otros gastos durante los primeros cinco años. La única excepción correspondía a Almacén Fiscal PC, que obligaba a cubrir la totalidad del monto de amortización por tratarse de bodegas frías.

Sin embargo, en enero de 2021, sin que hubiera transcurrido un año desde la compra del PEP, Laureano Verzola, entonces gerente de Finanzas de BCR SAFI, detectó un aumento en el indicador de morosidad del parque. Junto con Federico Herrera Oviedo, gerente de Negocios, inició una serie de diligencias para aclarar dudas sobre el inmueble y la creciente morosidad.

"De esta manera, lograron detectar que había obras en proceso de construcción sin autorización, así como la aparente inexistencia de los predios", detalló la Fiscalía.

A partir de ese momento, los funcionarios identificaron irregularidades que luego presentaron ante el Ministerio Público, respaldadas con prueba documental.

Detalle de los contratos

1. Contrato con Albosa

• El 15 de noviembre de 2019 se firmó el contrato con Albosa para arrendar un espacio de almacenaje de 43.000 m², una bodega de 1.200 m² y una oficina de 240 m², por un monto mensual de $38.160, con incrementos anuales del 3,5%.
• El acuerdo incluyó una bodega adicional de 800 m² y un área de oficinas de 150 m². Se estableció un plazo de 10 años a partir del 15 de diciembre de 2019 y un depósito de garantía equivalente a un mes de renta, pagado en efectivo.
• El 28 de enero de 2020 se firmó la adenda #1, que modificó la fecha de inicio del contrato al 15 de enero de 2020 para la bodega de 1.200 m² y un predio de 4.000 m².
• Posteriormente, el 18 de febrero de 2020, la adenda #2 aclaró que el área alquilada correspondía a 43.000 m² de patios de almacenamiento, una bodega de 1.200 m² y oficinas de 240 m².
• El 17 de febrero de 2020 se incluyó el "Acta de recepción" del inmueble, aceptado por el inquilino.

2. Contrato con Almacén Fiscal PC

• El 26 de noviembre de 2019 se suscribió el contrato con Almacén Fiscal PC S.A. para ocupar bodegas de refrigeración de 8.000 m² por $188.000 mensuales, además de una oficina de 150 m².
• El acuerdo fijó incrementos anuales del 3,5%, un depósito de garantía de $236.000 y un plazo de 10 años desde el 15 de diciembre de 2019.
• El 28 de enero de 2020, la adenda #1 aclaró el nombre del arrendante y el uso del activo como almacén fiscal. El 17 de febrero de 2020, la adenda #2 precisó que el área arrendada incluía 80.000 m² de patios, una bodega de refrigeración de 8.000 m² y oficinas de 150 m².
• Ese mismo día se incorporó el "Acta de recepción" del inmueble con la indicación de "Pendiente bodega con equipos de frío".

3. Contrato con 3-102-791282 S.R.L. (Rhino Waste Managment Group)

• El 4 de diciembre de 2019 se constituyó la sociedad y, un día después, su gerente, Jack Errol Moseley Madrigal, firmó el contrato de alquiler.
• El acuerdo contempló un espacio de almacenaje de 276.000 m² por $165.600, bodegas por 18.432 m² y oficinas de 368 m² por $143.392, para un total mensual de $308.992, con incrementos anuales del 3,5%.
• El plazo se fijó en 10 años, con inicio el 15 de diciembre de 2019. El 17 de febrero de 2020 se firmó la adenda #2, que aclaró las áreas arrendadas.