Fondo de Pensiones del Poder Judicial teme pérdida incobrable por inversión en BCR SAFI

Representantes de la Junta Administradora del Fondo de Jubilaciones y Pensiones (Junafo), así como quienes tienen su dinero en esta, se encuentran preocupados por el futuro de $13 millones que invirtieron en la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI), específicamente en el de Inmobiliario no Diversificado en dólares (FIIND).

Al menos en cinco actas del 2023 y dos informes del 2024 de la Junta se valoró la posibilidad de no ver ninguna ganancia y en el peor de los casos una pérdida incobrable de ese dinero, pues en el último año se generó mucha incertidumbre alrededor de esta sociedad, incluyendo la desmejora en la calificación que pasó a ser AA-3 (CR), hecha en marzo 2024 por la Calificadora de Riesgo Centroamericana.

El Fondo de Jubilaciones adquirió 11.619 participaciones en el FIIND "correspondiente a un facial (valor asignado a un instrumento de pago) de $13.888.937,11" y 5.998 participaciones en el de Comercio e Industria, que corresponde a un facial de $8.264.151,41 entre octubre de 2017 y agosto de 2018.

En el acta PJ Nº 045-2023 (noviembre), se expone que existen inquietudes luego de que se declarara desierta la subasta de inmuebles de la SAFI. De hecho en el documento N° 1088-2023, Arnoldo Hernández Solano, integrante de la Junafo, señala que tienen interés en consultar al Comité de Inversiones "si con esta situación que se está dando se podría tener una garantía ya no presentada, y una posible pérdida incobrable".

También se solicitó una vez más (ya se había hecho en setiembre y octubre del 2023) sostener la posición de no hacer más inversiones en ese fondo, así como rendir un informe respecto a la situación que estaba transcendiendo con el BCR SAFI, en cuanto a la declaración desierta de la subasta de inmuebles, y la posible afectación que podría presentarle a la Junafo del Poder Judicial.

En esa misma acta, pero en el documento N° 995-2023, José Andrés Lizano Vargas, jefe del Proceso de Riesgos de la Dirección de la Junta reafirmó la posición de "no adquirir nuevas participaciones" en la Sociedad hasta "que no se aclare la situación y genere la confiabilidad del Fondo como inversionista, esto a pesar de mostrar activos, rendimientos e indicadores de riesgo razonables".

Esto fue ratificado posteriormente en la sesión No. 005-2024 del pasado 30 de enero, cuando en el informe de actualización trimestral se incluyó un estudio sobre el Parque Empresarial Lindora de la SAFI, en el cual se acordó mantener la misma posición adoptada en el 2023 como medida preventiva.

Para adoptar esa postura se contempló un estudio de factibilidad financiera, situación actual de la SAFI, estados financieros, indicadores financieros, rendimientos del fondo y la última calificación de riesgo.

Sobre lo evaluado se concluyó que "los estados financieros del fondo son conservadores y con utilidades negativas", además que se ejecutaron ventas y acuerdos de arrendamiento que incrementaron poco los ingresos del fondo.

También se dedujo que las ganancias por arrendamiento y ventas de los espacios que componen algunos proyectos han experimentado diferencias significativas en comparación con la situación actual.

"El rendimiento líquido a 12 meses es de -7.63%. ubicándose por debajo del mercado inmobiliario (3,50%) en dólares costarricenses", dice el informe.

Empuje del Parque Empresarial del Pacífico

En el acta PJ Nº 043-2023 se detalló directamente la afectación que pudo provocar la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) por parte del SAFI en el 2020, pues antes de pagar los $70 millones a la sociedad presidida por el exdiputado Humberto Vargas Corrales, los rendimientos eran muy positivos, incluso por encima de los de la industria.

La compra actualmente es investigada por la Fiscalía Adjunta de Probidad Transparencia y Anticorrupción (FAPTA) en el expediente penal 21-000209-1218-PE por una posible sobreprecio en la compra del parque a la sociedad de 3-101-764316 S.A.

A esta se suma la investigación que tiene abierta la Superintendencia General de Valores (Sugeval) donde se confirmó que la primera fase culminó el 29 de junio del 2023 y se dio inicio a un proceso administrativo desde julio del mismo año.

"El procedimiento lleva su curso según lo establecido legalmente y, en este momento, se encuentra en la etapa en que los involucrados plantean recursos, en el ejercicio de su derecho de defensa", informó la oficina de prensa de la Sugeval.

Estos cuestionamientos y  las cifras a la baja, fueron analizadas por la Junafo para tomar acciones, según se detalla en el documento N° 1001-2023 y en el acta 26 del año pasado.

"A partir del 19 de junio de este año (2023), se presenta un hecho relevante, donde básicamente esta SAFI, en general, disminuye su nivel de comisiones, las cuales cobra por la administración de esta cartera prácticamente en veinte o veinticinco puntos porcentuales. Sin embargo, en este fondo inmobiliario en particular, modifica cincuenta punto base a su comisión y lo ubica en el lugar más bajo o la comisión más baja que históricamente ha reportado, e incluso a nivel de mercado", señaló en esa oportunidad el entonces director del Junafo, Oslean Mora Valdez.

Añadieron que "la caída en el rendimiento de este fondo inmobiliario" coincide con las noticias que empezaron a surgir sobre el PEP y esto alarmó a los inversores, incluido los del Fondo de Pensiones del Poder Judicial.

Las noticias refieren a la baja en el precio del Parque, que en el último avalúo se tasó en $26 millones, es decir menos de la mitad de su precio de compra, así como la infinidad de deficiencias estructurales, como la ausencia de un plan contra incendios avalado por el Cuerpo de Bomberos, incumplimiento de medidas básicas para carreteras y aceras, además de no contar con agua y propia, así como la imposibilidad de albergar cuartos fríos y bodegas de materiales peligrosos.

Incertidumbre

En la misma acta, Parris Quesada Madrigal, integrante de la Junta, reitera que hace 7 años, cuando hicieron la primera colocación del dinero, no se imaginaban todo lo que les esperaba y la incertidumbre que viven en este momento.

"(…) ha habido una serie de elementos que hacen dudar realmente de la correcta gestión de este fondo, de esta SAFI, a pesar de que esta SAFI era el top de mercado, siempre estuvo en los primeros tres lugares de toda la industria de fondos inmobiliarios a nivel de mercado y que su tamaño hace que sea una situación complicada para toda la industria, hay una serie de elementos que podría conllevar a la presunción de que sí hubiese podido existir algún mal manejo.

(…) De verdad que es muy preocupante, nosotros lo analizamos con mucho detalle en el Comité, y decidimos traerlo lógicamente lo antes posible aquí a la Junta Administradora para reforzar unas propuestas que hicimos y ver qué otras propuestas decidimos como órgano colegiado directamente", dijo.

Quesada resaltó que el volumen de dinero colocado difícilmente un inversionista físico tendría la capacidad de adquisición de semejante cantidad, por lo que para poder hacer una nueva inversión con ese dinero deberían buscar algún socio institucional con las mismas condiciones que ellos tienen o de lo contrario tendrían que salir a vender las participaciones prácticamente regaladas.

"No es recomendable salir en este caso por la situación de pánico, sino que hay que ver cómo se desarrolla la situación y que, efectivamente, le demos un seguimiento y un monitoreo cercano que eso es lo que hemos venido tratando de hacer desde la administración.

Lo cierto del caso es que aquí hay una cuota de responsabilidad y criterio de parte del gobierno corporativo del Banco de Costa Rica, que son los que han conformado los comités de inversiones, comité de riesgos, la parte directiva de la SAFI, etcétera, y que, por lo tanto, uno esperaría que haya un respaldo de esta entidad ante toda esta situación", mencionó.

Además de ellos, entre los otros inversionistas institucionales se encuentran la Junta de Pensiones y Jubilaciones del Magisterio Nacional (Jupema) (Jupema), Popular Pensiones, Vida Plena y BN Vital, como las de mayor participación en la SAFI.

Carlos Arias,  presidente del comité de vigilancia del fondo inmobiliario y director ejecutivo de Jupema, expuso antes de la última asamblea convocada por la Sociedad que serían vigilantes y seguirían pidiendo cuentas sobre el manejo de su dinero.

"Los rendimientos mostrados no son del agrado ni aceptación por parte de los inversionistas, lo que nos ha llevado a discusiones que resulten en la búsqueda constante de soluciones efectivas al plan maestro de saneamiento y la adecuada gestión del fondo. Queremos que nos den respuesta sobre la recuperación de esos recursos para salvaguardar los intereses de nuestros representados o afiliados", expuso.

El pasado 22 de marzo el BCR anunció que en la asamblea se abordaron diversas acciones relacionadas con la valoración del PEP, la estrategia para mejorar la ocupación y los ingresos, los esfuerzos para el cumplimiento estricto de todas las regulaciones y normativas pertinentes en el mercado inmobiliario.

"Sabemos que enfrentamos a desafíos y adversidades, pero también vemos oportunidades significativas para avanzar y crecer. Reconocemos plenamente la importancia de abordar las preocupaciones y desafíos que nuestra sociedad de fondos ha enfrentado, que nos han llevado a esta etapa, situación que no tomamos a la ligera. Estamos trabajando incansablemente y tomando medidas concretas para restaurar la confianza y la credibilidad en nuestra gestión", manifestó Allan Marín, gerente general de BCR SAFI.

Uno de los puntos centrales de la reunión fue el análisis detallado de diversas acciones relacionadas con el Parque, incluyendo la valoración de este, estrategias para mejorar la ocupación y los ingresos, así como los esfuerzos para garantizar el cumplimiento de todas las regulaciones pertinentes en el mercado inmobiliario.