Registro inmobiliario sobre fraudes: si los notarios quieren mentir, mienten

(CRHoy.com) "Si usted me pregunta: ¿Cuándo el notario quiere mentir, miente? Correcto, eso es cierto".

Así comentó Jorge Enrique Alvarado, Subdirector Registral del Registro Inmobiliario la problemática que vive el país con los fraudes que se dan con propiedades en el territorio nacional.

El funcionario explicó que para el Registro Nacional el tema no es nuevo y comentó que se enfrentan a bandas organizadas de crimen organizado que utilizan a los notarios para cometer los delitos.

Alvarado dejó claro que el Registro no está atado de manos: pues se han realizado esfuerzos importantes para atacar el fenómeno. Sin embargo, los Registradores no tienen competencia para dudar de la fe pública del notario, por lo que solo verifican que el contenido de la escritura sea coherente con la publicidad registral.

Es decir, por ley deben creer en la fe pública del notario y si el documento para hacer las inscripciones, llamado testimonio de escritura, cumple con todos los requisitos establecidos, se le acepta, sin que alguien pueda constatar si las verdaderas personas se presentaron ante un notario. 

Según Alvarado, es muy preocupante saber que un grupo de notarios le están fallando a la patria y manchan a uno de los sistemas más robustos del mundo, donde las estafas no llegan al 1% de los trámites realizados.

No obstante la preocupación existe. Solo en el año 2020, la Fiscalía de Fraudes acusó a 33 notarios por participar en estos delitos y se mantienen abiertas 70 investigaciones contra estas personas que poseen fe pública.

"En el notario se deposita la fe pública, que la tiene el Estado y es el único que puede determinar qué se debe considerar una verdad oficial. El estado otorga una concesión en el notario para que actúe entre sujetos de derecho privado, es como un pedacito de soberanía que se deposita en el notario. Es muy serio", comentó.

Este es un extracto de una amplia entrevista que se hizo con el representante del Registro ante las alarmas que se han enviado a la ciudadanía por este tipo de fraudes:

¿Cómo toman las alertas de estas estafas?

El problema es que se le ha llamado fraude registral a un modus operandi proveniente de la actividad funcional del notario, tanto en la asesoría que realiza o por el uso incorrecto o incluso de carácter criminal de los papeles de seguridad y de los mecanismos de seguridad que por ley tiene que mantener con un custodia total.

Hay un error en la nomenclatura del fenómeno criminal… Yo creo que se le debe llamar fraude inmobiliario… Actualmente, la distorsión está en el referente notario, que afecta todo el sistema de seguridad jurídica. El problema se soluciona trabajando en conjunto…

¿Cuáles son los modos de operar?

Hay varios modos distintos de operar, tratando de estafar a las personas y al Registro… se usa papel de seguridad para hacer testimonios de escritura que o no contienen matriz, o que no están en ningún protocolo, o le ponen un papel de seguridad que no corresponde.

¿El Registro puede verificar las irregularidades?

No es en el Registro donde viene Pedro a venderle a Mario… Porque para ello, la ley exige una escritura pública, que es donde tenemos el tema.

Esta escritura se hace en un protocolo ante un notario, las partes firman la escritura en el tomo de protocolo del notario y los notarios lo que tienen que expedir para hacer la solicitud de inscripción al Registro, es un testimonio de esa escritura, que es lo que circula. El notario no nos presenta ni el protocolo, ni una fotocopia, sino un testimonio de escritura, que es una de las facultades de los notarios.

Ellos tienen papel de seguridad y mecanismo de seguridad donde expiden estos testimonios de escritura que se supone son una copia fiel y exacta de lo que las partes firmaron en el protocolo de su notaría, y ante la asesoría de ese notario.

¿Qué pueden hacer los Registradores?

Los Registradores califican ese testimonio de escritura y lo califican basados en la fe pública del notario, basados en que le están presentando al registro un papel de seguridad del notario con todos los requisitos de fondo y forma.

El Registrador lo que hace es verificar que el contenido de la escritura sea coherente con la publicidad registral, es decir que si Pedro le vendió a Juan, aparezca como el titular y que no tenga ninguna condición que le impida disponer para vender a Juan…

¿No pueden dudar de lo que presenta el notario?

El notario goza de fe pública… Nosotros más bien por ley tenemos que reconocer la fe pública del notario conforme lo indica el código notarial, donde no podemos dudar de eso.

…Presentándonos los mecanismos de seguridad, esa firma del notario, nosotros verificamos la base de datos de la Dirección Nacional de Notariado, verificamos la base de datos del Registro Civil y confirmamos que todos están vivos y que el notario está habilitado.

El Registrador actúa en un marco de calificación, califica el contenido de ese documento que se presume cierto y lo enfrenta a la publicidad registral que es la que se pretende variar.

¿Qué elementos irregulares han encontrado?

Que el notario tiene escritura matriz, pero pone a comparecer a partes que no comparecieron y suplantando la identidad del verdadero titular.

Hay casos donde no hay matriz, usan un papel de seguridad, donde hasta se falsifica y con químicos borran el número de cédula y el nombre que aparece arriba y ponen el nombre de otro notario. Estamos frente a una situación de crimen organizado, donde instrumentalizan la función notarial. Los notarios no son los cabecillas, sino que a veces actúan como notarios irresponsables.

¿Están atados de manos?

No, no estamos atados de manos hay un sistema jurídico preventivo… El Registro está atado de manos para poder saber si un notario quiere presentar un testimonio de escritura que cumple con los requisitos y al final la parte no había comparecido…. es que el marco de calificación, la calificación asignada al Registro dentro del sistema de seguridad jurídica preventiva no le compete poder conocer que ese testimonio es falso, en el tanto nadie compareció.

"Si usted me pregunta: ¿Cuándo el notario quiere mentir, miente? Correcto, eso es cierto".
Entonces, ¿por qué no están atados de manos? No estamos atados de manos. Existe el sistema de seguridad jurídica preventiva para garantizar la seguridad de estos bienes.

En el ámbito de los sujetos privados se estableció que hubiere un referente, el notario público para que respondan a lo que se requiere. Tenemos un profesional en derecho y fedatario que garantiza que el acto sea válido y eficaz. Toda esa garantía la da un notario y cuando expide un testimonio de escritura, que contiene las funciones…

Por eso, es gravísimo cuando un fedatario inserta datos falsos en un documento de estos porque está violentando todo esto, porque el ordenamiento confía y parte de que el notario está cumpliendo con esto.

¿Qué se ha hecho contra estos fraudes?

Nosotros hemos generado una ley y 2 reglamentos para atacar el fraude. Está lejos de estar atado de manos. Hemos tomado muchas responsabilidades. Hemos ido más allá de los que nos compete. Solo podíamos llegar a una medida cautelar y se nos concedió la cancelación de asientos en sede administrativa cuando se demostrara que no había matriz, cuando se encontraran diferencias o cuando se actúa con poderes especiales que espuriamente hacían comparecer ante notarios.