¿Qué pasará con los incentivos inmobiliarios en San José? Esto es lo que se sabe
La Municipalidad de San José (MSJ) realizó ya al sector construcción una primera propuesta de reforma a los incentivos inmobiliarios que existen el cantón, aunque aún no es un plan definitivo.
Estos incentivos vienen desde inicios de los años 2000 y se crearon con la intención de promover la construcción en altura y atraer nuevos habitantes a la ciudad.
Actualmente existen dos beneficios: uno es de índole económico y tiene que ver con que el impuesto de construcción se reduce hasta un 0.01% del valor de la obra. El otro permite construir un porcentaje extra de lo permitido, con base en el cumplimiento de ciertos requisitos.
El gobierno local y entidades del sector construcción dieron algunos detalles de cuál podría ser el rumbo de esta normativa.
Primer cambio
La MSJ dio pocos detalles de la propuesta que tiene hasta el momento, la cual requerirá pasar por el Concejo Municipal para reformar el Reglamento de Desarrollo Urbano.
La intención del gobierno local es que los desarrollos inmobiliarios promuevan la vivienda accesible y la renovación urbana.
Lo que sí está confirmado es que el incentivo de reducción del impuesto de construcción se otorgará a proyectos que incluyan un porcentaje de viviendas cuyo precio esté dentro del rango de interés social.
Actualmente el tope de interés social, definido por el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi), es de ¢76,5 millones.
Según Roy Jiménez, asesor de Gestión Municipal, este cambio se hace para promover el incentivo en proyectos dirigidos hacia "estratos medios y bajos, y no a proyectos de lujo como se había venido realizando", indicó a CR Hoy.
El porcentaje de reducción del impuesto dependerá de la proporción de viviendas de interés social en cada proyecto. Esta medida también incluye un indicador para la rehabilitación de edificios antiguos.
Por ejemplo, si un proyecto tiene el 100% de sus viviendas dentro del rango de interés social, pagará el 0,01% del impuesto.
Esta nueva escala, sin embargo, no convence a representantes del sector. La Cámara Costarricense de la Construcción (CCC) difiere con la MSJ, pues considera que, más que combinar opciones de viviendas en un mismo proyecto o edificio, se debería promover la construcción de edificios específicos para diversos segmentos.
"Somos más del criterio de que hay que incentivar la construcción de edificios de diferentes escalas. Lo que ha sucedido hasta hoy en San José no es malo; hay gente que dice que son edificios solo para ricos, si eso fuera verdad, los ricos también tienen derecho a vivir en algún lugar (…). Tal vez ahí tenemos una diferencia con la Municipalidad, porque estos son incentivos muy generales", indicó Randall Murillo, director ejecutivo de la CCC.
Murillo comentó que existe un error conceptual con los incentivos inmobiliarios, pues, en su criterio, se han relacionado como una ayuda a los desarrolladores. Sin embargo, el representante llamó a los gobiernos locales a ver los incentivos como mecanismos para lograr objetivos de repoblamiento y densificación de una forma más acelerada.
Estos incentivos inmobiliarios podrían aplicarse incluso de forma más específica, para barrios o cuadras determinadas que se deseen transformarse.
"Nos hemos limitado a pensar que San José es Sabana y Rohrmoser, eso no es correcto. Quedan zonas que podrían ser explotadas con una buena estrategia del gobierno local: barrio México, barrio Cuba, Plaza Víquez…". Randall Murillo, director de la CCC.
Más requisitos para incentivos inmobiliarios
Además del cambio confirmado sobre viviendas de interés social, el resto de la propuesta municipal aún es incierta. No obstante, tanto la CCC como el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) adelantaron lo que se ha conversado sobre el tema.
Ambas entidades forman parte de la Comisión de Renovación Urbana y Repoblamiento de la MSJ.
Lo primero que se prevé es que los requisitos actuales para aplicar al incentivo pasan a ser de admisibilidad de los proyectos. Es decir, se volverían obligatorios para cualquier desarrollo inmobiliario en el cantón.
En su lugar, la MSJ agregaría otros requisitos para poder aplicar al incentivo de metros de construcción extra. Esto endurecería la medida y generaría más tramitología, considera la CCC.
Entre los aspectos que a la MSJ le interesan impulsar están la iluminación, el arte urbano y la arborización.
Además, el CFIA comentó que la Municipalidad desea aplicar la escala actual del beneficios de área con más rigurosidad. Sin embargo, el tema de la altura de los edificios divide opiniones.
El cantón cuenta actualmente con una restricción de altura. Es decir, existe un máximo de metros que un edificio puede tener dependiendo de la zona de la ciudad donde se construya.
Guillermo Carazo, director ejecutivo del Colegio, comentó que los metros cuadrados extra usualmente se suelen repartir en más pisos cuando. No obstante, la MSJ mantiene que no existe un beneficio de altura oficialmente, si no de área constructiva.
"Nos dijeron que estábamos interpretando que había que hacer altura y que ellos no pueden interpretar (…). Lo que era un beneficio de altura de hecho, tal vez no de derecho, ya no existe ni de hecho ni de derecho", mencionó Carazo.
Los beneficios del área extra adicional y la posibilidad de poder hacer más pisos son los más atractivos para los desarrollados, pues se convierten en áreas vendibles.
