Fondo de BCR SAFI perdió $15 millones por caída en valor del Parque del Pacífico

Los inversionistas de la BCR-SAFI se enterarán hoy en su asamblea que el fondo inmobiliario reporta una minusvalía de $15,4 millones al cierre del 2025, debido al deterioro del valor del Parque Empresarial del Pacífico.

De acuerdo con el informe de labores que se discutirá en la asamblea de inversionistas, este resultado responde a ajustes en la valoración contable de los activos, particularmente de ese inmueble, ubicado en Esparza, Puntarenas, el cual ha concentrado los principales efectos negativos sobre el portafolio.

El documento detalla que, al excluir el Parque Empresarial del Pacífico, la cartera del Fondo muestra una plusvalía histórica acumulada de $29,8 millones, lo que evidencia que el resto de las propiedades mantiene un desempeño positivo.

El impacto de este activo no solo se refleja en la valoración, sino también en la operación. El Parque Empresarial del Pacífico, que representa cerca del 50% del área de alquiler del Fondo —con más de 201 mil metros cuadrados—, actualmente no puede ser rentado debido a su situación legal, lo que eliminó su aporte a los ingresos desde mediados de 2024.

El Ministerio Público tiene una causa penal abierta por la compra de dicho parque con un presunto sobreprecio. La propiedad fue comprada por el Fondo de Inversión a una sociedad del exdiputado Humberto Vargas, por $70 millones. Luego de análisis se determinó que el valor real del inmueble era cercano a los $16 millones.

Golpe a nivel de ocupación

Al cierre de 2025, el Fondo registró una ocupación global de 40,73%, por debajo del promedio de la industria (72,25%). No obstante, sin ese inmueble, la ocupación del resto del portafolio se ubica en 72,32%, en línea con el mercado.

En términos generales, el Fondo administra activos por $377,7 millones, de los cuales $361,2 millones corresponden a bienes inmobiliarios distribuidos en 12 propiedades. Entre 2023 y 2025 el valor total del Fondo cayó un 20,18%, principalmente por el ajuste en el valor del Parque del Pacífico y la venta de siete inmuebles en 2024.

Ante este escenario, la administración implementó una serie de medidas para contener riesgos financieros y operativos, entre ellas la creación de un área especializada en cobros para reducir la morosidad y la denuncia relacionada con la adquisición del Parque.

Asimismo, se suspendieron nuevas inversiones en ese activo mientras se analiza su situación legal y estructural, con el objetivo de evitar comprometer más recursos sin respaldo técnico.

El informe también señala que la calificadora Moody's Local Costa Rica mantuvo la nota del Fondo en BBB.cr con perspectiva negativa, lo que refleja una calidad crediticia promedio y una mayor probabilidad de cambios en la calificación en el mediano plazo.

Aparte del tema del parque, la asamblea de inversionistas también discutirá este jueves los estados financieros auditados y el avance del plan de normalización ordenado por la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL).

Asambleas clave este jueves

La sesión se realizará a las 8:00 a. m. en primera convocatoria y, de no alcanzarse el quórum, se efectuará a las 9:00 a. m. con los inversionistas presentes.

En la agenda figuran la presentación del informe de gestión y de los estados financieros auditados al 31 de diciembre de 2025, la estrategia para atender obligaciones futuras, el informe del Comité de Vigilancia y la elección de sus miembros.

También se expondrá el avance del plan de normalización ordenado por la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL), así como el uso de los recursos derivados de dicho proceso.

A partir de las 2:00 p. m., se realizará una segunda asamblea correspondiente al Fondo de Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria.

Adquisición cuestionada a BCR SAFI

La compra del parque empresarial del Pacífico ha sido objeto de cuestionamientos desde el 2021, tras revelarse posibles irregularidades en el proceso.

Investigaciones publicadas por CR Hoy señalan que el inmueble habría sido adquirido con un sobreprecio significativo. Incluso, informes legislativos concluyeron que la operación "careció de análisis financiero" y pudo generar un perjuicio superior a $40 millones para el Fondo.

En la investigación penal que lleva el Ministerio Público hay 14 imputados, entre ellos el exdiputado Vargas, exfuncionarios del bacno y algunos de sus socios.

La hipótesis del Ministerio Público apunta a la existencia de un "grupo de interés económico" que habría utilizado sociedades para vender propiedades al Fondo con sobreprecio.

Irregularidades, avalúos y obras inconclusas

Las dudas sobre la operación también se centran en la información utilizada para justificar la compra. Un informe pericial contratado para respaldar el valor de $70 millones incluyó "predios fantasma" valorados en aproximadamente $17 millones que no existían físicamente.

A esto se suman señalamientos de que el parque no estaba terminado al momento de la adquisición, pese a que los informes indicaban lo contrario. Exdirectivos de la SAFI aseguraron que se les ocultó información clave sobre el estado real del proyecto antes de aprobar la compra.

Incluso, posteriores avalúos han ubicado el valor del activo muy por debajo del monto pagado, en algunos casos cercano a los $25 o $28 millones, lo que refuerza la tesis del sobreprecio.